Приобретение жилья в новостройке в то время, когда дом находится на стадии проекта или котлована, позволяет значительно сэкономить. В то же время такая покупка несёт для покупателей определённые риски. Недавно всех всколыхнула новость о крахе крупного подмосковного застройщика Urban Group. Стоит ли вкладывать деньги в рискованные проекты, и как обезопасить себя при покупке?
Сроки строительства
Основным риском при инвестировании средств в строящееся жильё является срыв сроков и затягивание строительства. С 1 июля 2019 года в обязательном порядке вступит в силу новая схема расчётов с застройщиками – проектное финансирование. Средства, внесённые покупателями в качестве оплаты ещё не построенного дома, будут «заморожены» банком до момента сдачи объекта в эксплуатацию. Это защитит дольщиков от срыва сроков, которые часто наблюдаются при долевом строительстве. До 01.07.2019 застройщики могут перейти на новую схему добровольно.
Вместе с тем, после внедрения системы эскроу-счетов многие девелоперы могут уйти с рынка. Ведь им теперь придётся вести строительство не за счёт денег покупателей, а с помощью собственных и привлечённых средств – это может оказаться не по силам небольшим компаниям.
Действующая схема расчётов
До того, как изменения вступят в силу, будет применяться старая система долевого строительства – внесение средств на счёт застройщика и заключения договора ДДУ или ЖСК.
При покупке жилья у надёжных застройщиков с заключением договора ДДУ риск значительно меньше, чем по другим схемам. Но нужно убедиться, что вы подписываете именно договор долевого участия, а не какой-то другой документ. Незаконным является подписание так называемого «предварительного» договора. Желательно убедиться, что у застройщика уже имеются заключенные договоры ДДУ, потому что перед этим он проходит проверку на наличие разрешительных документов на строительство. Эту информацию можно проверить в Росреестре.
Надёжность застройщика
Покупатели могут настолько увлечься предлагаемым проектом, что забывают подробно изучить информацию о застройщике. А это обязательно нужно сделать, чтобы избежать сюрпризов. При покупке строящегося жилья стоит проверить:
- нет ли у компании срыва сроков по другим проектам;
- место в общем рейтинге застройщиков;
- наличие дел в арбитражном суде;
- неоплаченные задолженности на сайте ФССП.
Также нужно выяснить, имеется ли у застройщика вся необходимая разрешительная документация для строительства домов. В неё входят:
- уставные документы юридического лица;
- договор аренды или свидетельство собственности на землю;
- разрешение на строительство;
- ГПЗУ;
- график строительства;
- проект проведения коммуникаций (воды, электричества) и договоры с подрядными организациями на их подключение.
Аккредитация банками
Если застройщик предлагает взять ипотеку с помощью крупных банков и имеет там аккредитацию, это косвенно указывает на его благонадёжность. В процессе аккредитации кредитные организации проводят свою собственную проверку девелопера. Ещё более надёжным является застройщик при наличии собственной кредитной линии.
В свете изменений, вступающих в силу с 2019 года – перехода к системе эскроу-счетов – для любого застройщика не будет лишней «подушка безопасности» в виде собственных денег и доступа к заёмным средствам. Компании-девелоперы заинтересованы в наличии инвесторов и привлечении банковских кредитных средств.
Ликвидность проекта
В данный момент наблюдается увеличение спроса на готовое жильё с отделкой. Покупатели по большей части приобретают его для себя, а не в целях инвестирования. Популярностью пользуется недорогое жильё, по максимуму готовое к сдаче. Для покупателей более благоприятна перспектива приобретения жилья в проекте, пользующемся высоким спросом. Лучше всего, если у застройщика в данном жилом комплексе уже есть заселённые дома. Это позволит вживую оценить все преимущества и недостатки будущего жилья, оценить темпы строительства.
Спрос на жильё на стадии котлована падает. Не наблюдается высокого спроса и на покупку квартир в элитных комплексах, при этом конкуренция среди них высокая. А при низкой ликвидности всегда есть риск, что проект «застопорится» из-за недостаточного количества привлечённых средств. По этой же причине не все банки рискнут дать кредит девелоперам в сфере элитного строительства. Многие компании вынуждены работать за счёт привлечения соинвесторов. Но в сегменте высоких цен риск срыва сроков всё-таки меньше, чем при покупке жилья комфорт-класса.